西五反田2丁目で進む東京建物による33階建て高層タワーマンション計画

近年、目覚ましい再開発とイメージの刷新が進む「五反田」エリア。その中心地とも言える品川区西五反田2丁目において、国内屈指のデベロッパーである東京建物による「地上33階建て超高層タワーマンション計画（仮称）」が本格始動しています。

特筆すべきは、その建設予定地が「弊社（オフィス）から目と鼻の先、徒歩わずか10秒ほど」の距離にあるという点です。かつて地域住民や周辺のビジネスパーソンに親しまれた「セブンイレブン西五反田2丁目店」があったあの場所、と言えばピンとくる方も多いのではないでしょうか。

毎日この地の変化を肌で感じている地元の不動産売買専門コンサルタントとして、現地に掲示された最新の「建築計画のお知らせ」の公式データを基に専門的な解説をお届けします。

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1. 【公式データ】西五反田2丁目で進む33階建て超高層タワーマンション計画の全貌

1-1. 物件概要と建築計画（規模・構造・戸数）

現地に掲示された「建築計画のお知らせ」によると計画名称は「（仮称）西五反田2丁目マンション計画」。

品川区西五反田2丁目のまとまった敷地を一体開発する、エリア内でも最大級に注目度の高い都市型タワーマンションプロジェクトです。

判明した確実な公式スペックは以下の通りです。

項目	建築物の概要
建築敷地の地名地番	東京都品川区西五反田二丁目8番2外一筆
用途	共同住宅、店舗
敷地面積	1,554.23 ㎡
建築面積	684.19 ㎡
延べ面積	20,140.27 ㎡
構造・階数	鉄筋コンクリート造 / 地上33階、地下1階
基礎工法	直接基礎
高さ	114.15 m （最高 117.00 m）
着工予定	2026年 3月下旬
完了予定	2029年 12月下旬

注目すべきは、基礎工法が「直接基礎」である点です。一般的に超高層タワーマンションでは、深い支持層まで杭を打ち込む「杭基礎」が多く見られますが、本物件は「直接基礎」を採用しています。これは、この西五反田2丁目8番周辺の地盤が、強固な支持層（東京礫層など）が地表近くに存在する、非常に優れた地盤特性を持っている証拠でもあります。構造的な安定感は、購入検討者にとって大きな安心材料となるでしょう。

1-2. 建設予定地は「元セブンイレブン」のあの場所！弊社から徒歩10秒のリアルな位置関係

建設予定地は、五反田駅からソニー通りや桜田通りを少し入った、利便性と落ち着きがクロスオーバーする一等地（品川区西五反田二丁目8番2外一筆）です。冒頭でも触れた通り、以前「セブンイレブン西五反田2丁目店」があった敷地とその周辺を含んでいます。

現地を知る弊社のリアルな視点： 弊社オフィスから本当に「徒歩10秒」という至至近距離にあるため、毎日の進捗状況が手に取るように分かります。接道状況としては、南側および東側の道路幅員が十分に確保されており、タワーマンションとして重要な「四方の開放感」や「前建て（目の前のビル）による圧迫感」を回避しやすい、非常に恵まれた配棟計画が可能となる土地形状です。用途に「店舗」が含まれていることから、1階部分には生活を便利にする商業テナント（コンビニの再出店など）が誘致される可能性が極めて高いと踏んでいます。

1-3. 現在の現地状況と今後の着工・竣工スケジュール

標識によると、本物件は2026年3月下旬に着工しています。そして、完了（竣工）予定は2029年12月下旬となっています。

約3年9ヶ月におよぶ精密な工期が組まれており、地上33階・最高117メートルの威容が少しずつ姿を現していくことになります。入居開始は2030年の年明け早々、あるいは春先になることが予想され、これからの約3年間は、五反田エリアの新築タワーマンション市場において、名実ともに「主役」として注目され続けることは確実です。

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2. デベロッパーは「東京建物」！ブランド名はやはり『Brillia（ブリリア）タワー』か？

2-1. 東京建物が誇る最高峰マンションブランド「Brillia」のコンセプトと特徴

「建築計画のお知らせ（image.png）」の建築主欄には、「東京建物株式会社（住宅事業第二部長 長井芳行）」の名が明記されています。同社が展開する分譲マンションブランド「Brillia（ブリリア）」は、「洗練」と「安心」を2大柱に掲げ、意意匠性と構造品質において市場から極めて高い評価を得ています。

東京建物のタワーマンションは、単に高級な仕様を詰め込むだけでなく、その土地の歴史や風土を織り込んだ外観デザインを採用することが特徴です。本物件でも、最高117mのスタイリッシュな外観と、ホテルライクな内廊下設計、コンシェルジュサービス、ラウンジ等の充実した共用部が期待されます。

2-2. チーム東京建物＆前田建設工業がもたらす安心感

さらに、設計者および施工者にも注目してください。

• 設計者：前田建設工業株式会社 一級建築士事務所
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• 施工者：前田建設工業株式会社 東京建築支店
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東京建物と前田建設工業のタッグは、過去にも多くの大規模・高級プロジェクトで実績を残しています。準大手のゼネコン（スーパーゼネコンに次ぐ実績を持つ大手総合建設会社）であり、土木・建築ともに技術力に定評のある前田建設工業が設計から施工まで一貫して手掛ける（デザインビルド方式、あるいはそれに準ずる形）ことで、構造の信頼性や施工の精密さは折り紙付きと言えます。

2-3. 単体開発か？それとも周辺を巻き込んだ共同再開発か？

敷地面積は 1,554.23 ㎡、延べ面積は 20,140.27 ㎡ となっています。単純計算すると容積率は非常に高い数値となっており、これは品川区の都市計画方針に基づき、敷地内に広場（公開空地）を設けることや、地域の環境美化・防災力向上に貢献することで得られる「容積率緩和（総合設計制度など）」をフルに活用しているためと推測されます。足元がゆったりとした緑豊かな空間になることで、西五反田2丁目全体の街並みの美化にも直結します。

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3. 物件周辺の利便性と「西五反田2丁目」という立地の資産価値

3-1. JR山手線・都営浅草線・東急池上線「五反田」駅徒歩数分の圧倒的交通アクセス

不動産の資産価値（リセールバリュー）を決定づける最大の要因は、言うまでもなく「立地」と「交通利便性」です。

本物件が位置する西五反田二丁目の最大の強みは、「五反田」駅までフラットアプローチで徒歩数分という圧倒的な近さにあります。五反田駅は、以下の3路線が乗り入れる城南屈指のターミナル駅です。

1. JR山手線： 渋谷・新宿・池袋の「3大副都心」、および品川・東京・上野の「東側主要駅」へ乗り換えなしでダイレクトアクセス。
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3. 都営浅草線： 三田・新橋・日本橋・東銀座といった主要ビジネス街へ直結。さらに京急線・京成線との相互直通運転により、羽田空港および成田空港へもダイレクトにアクセス可能。
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5. 東急池上線： 戸越銀座や旗の台、蒲田方面を結び、休日のレジャーや生活利便性を拡張。
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国土交通省が公表する「価格情報（土地総合情報システム）」を見ても、山手線駅チカ物件の地価は、景気変動に対して最も強い抵抗力（下落しにくさ）を持っていることが証明されています。

3-2. 利便性と居住性が同居する周辺環境（商業施設・医療・目黒川の自然）

現在の西五反田2丁目周辺は、極めて高い生活利便性と豊かな住環境が調和しています。

• 商業利便性： 駅直結の「アトレ五反田」や「五反田東急スクエア」をはじめ、周辺には成城石井、ライフ、大崎ブライトコア内の各種スーパー、ドラッグストアが充実。日常の買い物に困ることは一切ありません。
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• 自然環境： 春には見事な桜並木が広がる「目黒川」まで徒歩圏内。都会の中心にいながら、四季の移り変わりを感じられるウォーキングコースが日常の動線になります。
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• 医療インフラ： 高度医療を提供する「NTT東日本関東病院」が近くに控えており、万が一の際にも安心の医療環境が整っています（品川区公式HPの地域医療情報より）。
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3-3. ハザードマップから見る西五反田2丁目の安全性と対策

不動産購入において、昨今最も重視されるのが「災害リスク」です。建設予定地周辺のハザードマップ（品川区防災ハザードマップ）を確認すると、目黒川に近いエリアであるため、大雨時の浸水想定（洪水ハザードマップ）において、一定の注意が必要なエリアに隣接しています。

しかし、前述の通り本物件は強固な地盤を活かした「直接基礎」を採用しています。さらに、近年の最新タワーマンション（特に東京建物のような大手デベロッパー）では、以下のような盤石な防災対策が標準化されています。

• 高床化設計： 1階グランドエントランスの床面を周囲の道路より高く設定し、水の浸入を防ぐ。
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• 重要電気設備の地上配置： 万が一の冠水時にもライフライン（エレベーター、給水ポンプ、照明）が停止しないよう、電気室を上層階に設置。
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• 品川区の治水事業： 品川区および東京都は、目黒川流域において大規模な「調節池」の整備を順次進めており、過去に比べ地域の排水・治水能力は劇的に向上しています。
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4. 変貌を遂げる「五反田・大崎エリア」の再開発トレンドと相乗効果

4-1. 「最先端ビジネス・ITの街」へ：五反田バレーの現在地

かつて五反田は、ソニーの創業地（旧御殿山エリア）として日本のものづくりを支えた街でしたが、近年は「五反田バレー（一般社団法人五反田バレー）」に代表されるように、スタートアップや最先端のIT・DX企業が集積するテックタウンへと完全に変貌を遂げました。

これにより、エリア内に居住する層の属性がドラスティックに変化しています。高年収のITエンジニア、経営者、外資系ビジネスパーソンが「職住近接」を求めて五反田周辺の良質なマンションを探しており、本物件のようなハイグレードタワマンに対する潜在的な実需（自分で住むための需要）は、過去最高水準に達しています。

4-2. 周辺の大規模再開発計画との連動性

五反田・大崎エリアの進化は止まりません。現在も以下のようなメガプロジェクトが同時並行で進んでおり、西五反田2丁目の価値を間接的に押し上げています。

これらの再開発により、エリア全体の就業人口と居住人口がさらに増加し、中長期的な地価の安定・上昇を支える強固なバックボーン（根拠）となっています。

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5. 【不動産プロの視点】予定価格・坪単価・リセールバリューの徹底予測

5-1. 近隣の競合タワーマンションの中古取引相場・成約事例

本物件の価格を予測するため、近隣の既存ランドマークタワーマンションの直近（東日本不動産流通機構：レインズ、および国土交通省指定流通機構データに基づく）の流通相場を分析します。

マンション名（築年）	駅徒歩	中古成約坪単価（平均）	70㎡換算価格（目安）
パークタワーグランスカイ （2010年築）	五反田駅 徒歩6分	約坪650万円 〜 750万円	約1億3,800万円 〜
シティタワー目黒 （2017年築）	不動前駅 徒歩4分	約坪750万円 〜 850万円	約1億6,000万円 〜
プラウドタワー東五反田 （2008年築）	五反田駅 徒歩4分	約坪600万円 〜 700万円	約1億2,700万円 〜

※坪単価等の相場は、ブログ掲載時点において収集した情報をもとに記載しております。相場は日々変動するため、当ブログをご覧いただく時点では記載内容と異なる場合がございます。あらかじめご了承くださいますようお願いいたします。

築10年前後が経過した物件であっても、坪単価600万〜800万円台で極めて堅調に取引されており、リーマンショック後の分譲当時から価格は大幅に上昇しています。

5-2. 本物件の「分譲価格（坪単価）」はいくらになるか？

これらの中古相場、および近年の東京都心部における「建築資材の高騰」「労務費の上昇」「土地仕入れ競争の激化」を考慮すると、新築となる本物件（西五反田2丁目計画）の分譲価格は、既存の中古相場を上回るプレミアム価格となることが必至です。

• 強気（メイン）シナリオ：坪単価 850万円 〜 950万円
  • 70㎡（3LDK）想定：約1億8,000万円 〜 2億円超
  • 40㎡（1LDK）想定：約1億2,000万円 〜 1億3,500万円
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• 弱気（最低ライン）シナリオ：坪単価 780万円 〜 830万円
  • 70㎡（3LDK）想定：約1億6,500万円 〜
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五反田駅徒歩数分という圧倒的な立地、最高117mというランドマーク性、かつ東京建物の「Brillia」ブランドの最先端仕様であることを考慮すれば、坪単価850万円以上のラインが現在の市場における極めて現実的なプライシングであると言えます。

5-3. 賃貸に出した場合の想定賃料と投資利回り

本物件は、自分が住む「実需」だけでなく、将来的に他人に貸す、あるいは最初から資産運用目的で購入する「インカムゲイン（家賃収入）」の視点でも極めて優秀です。

近隣の高級タワーマンションの募集賃料相場（平米単価 約4,800円〜5,800円）から試算すると、以下のようになります。

• 40㎡（1LDK）：月額 22万円 〜 26万円（主に単身のビジネスパーソンやパワーカップルDINKSの需要）
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• 70㎡（3LDK）：月額 38万円 〜 45万円（企業の役員社宅、外資系駐在員、高所得ファミリー需要）
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表面利回りとしては3.0% 〜 3.5%前後に落ち着く可能性が高いですが、都心一等地のタワーマンションにおいては、利回りの高さよりも「空室リスクが極めて低いこと」「将来売却するときのキャピタルゲイン（値上がり益）が期待できること」が最大のメリットとなります。

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6. 本物件を「買い」と判断すべきターゲット層と、狙い目の間取り予測

6-1. パワーカップル・DINKS層：職住近接と高いQOLを求める層への訴求力

世帯年収1,800万〜2,500万円クラスの共働き夫婦にとって、これ以上ない選択肢となります。渋谷、恵比寿、六本木、大手町など、お互いの勤務地がバラバラであっても、五反田を起点とすればどちらの通勤ストレスも最小限に抑えられます。深夜まで営業する飲食店やスーパーも多いため、時間を有効に使いたい現代のパワーカップルのニーズに完璧に合致します。

6-2. シニア富裕層・実家住み替え層：バリアフリーと駅近の利便性を享受

近隣の「城南五山（池田山・島津山・御殿山など）」に広い戸建てを構えるシニア層が、老後の生活をシンプルかつ快適にするための「ダウンサイジング（住み替え）」先としても最適です。階段の上り下りがないフラットなタワーマンション、24時間ゴミ出し可能、駅までの平坦な道のりは、高齢期の暮らしの質（QOL）を劇的に向上させます。

6-3. 投資家・法人の節税・資産防衛ニーズ：都心一等地の底堅さ

税制改正によりタワーマンションの相続税評価額の計算方法が見直されましたが（いわゆるタワマン節税の適正化）、依然として「現金で持っているよりも不動産（それも値崩れしない都心のランドマーク）に換えておく」ことの資産防衛効果は絶大です。また、法人の社宅として購入し、福利厚生と資産形成を両立させるスキームとしても、五反田駅至近の本物件は最右翼の候補となります。

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7. 情報解禁前に準備しておくべき！希望住戸を確保するための戦略

これほど条件の良い物件は、正式発表（オフィシャルサイトのオープン）と同時に申し込みが殺到し、高倍率の抽選となることが予想されます。ライバルに一歩差をつけ、希望の間取りや階数を確保するためには、今からの仕込みが不可欠です。

7-1. 東京建物「Brillia」の会員組織（Brillia Club）への早期登録

東京建物は、公式の会員組織「Brillia Club」を運営しています。一般のポータルサイトに情報が掲載される数週間から数ヶ月前に、会員限定で「プロジェクト予告」「限定間取りの公開」「事前案内会（モデルルーム優先予約）」のアナウンスが行われるケースがほとんどです。本物件を少しでも検討する可能性がある方は、現時点で会員登録を済ませ、五反田エリアの新着物件アラートを設定しておくことを強く推奨します。

7-2. スムーズな資金計画の策定（事前審査・自己資金の整理）

総額が1億円〜2億円を超える物件になるため、資金計画の初期段階での破綻は致命傷になります。

• ペアローンを利用する場合の、夫婦それぞれの借入可能額の把握
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• 既存の住宅がある場合は、それを「先行して売却（売却先行）」するのか、あるいは「買い替えローン」を組むのかのスキーム決定
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• ネット銀行や都銀（みずほ・三菱UFJ・三井住友）の最新のタワマン向け優遇金利のチェック
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これらを、物件の第1期分譲が始まる前に終わらせておく必要があります。

7-3. 地元・西五反田の不動産会社（弊社）をセカンドオピニオンに持つメリット

大手デベロッパーのモデルルームに足を運ぶと、洗練された営業トークと美しいシアター映像により、物件のメリットばかりが目に入り、冷静な判断を失いがちになります。

当オフィスの存在意義： 建設予定地（品川区西五反田二丁目8番2外一筆）から徒歩10秒の位置にオフィスを構える弊社は、この西五反田2丁目の「昼の顔」も「夜の顔」も、天候による目黒川の変化も、すべてを網羅的に熟知しています。 デベロッパー側の営業マン（売る立場）とは異なり、「完全な第三者であり、地元の売買専門プロ」という中立な立場から、「この階数なら将来前のビルが建て替わったときに眺望が遮られないか」「提示されている予定価格は、周辺の中古成約事例と比較して本当に妥当か」といった、極めてシビアなセカンドオピニオン（投資・購買判断の客観的評価）を提供することが可能です。

情報が本格的に開示され、市場が動き出す前の「今」だからこそ、まずは地元のプロである弊社に「西五反田2丁目のタワマン計画について詳しく聞きたい」と、お気軽にご相談ください。周辺の未公開土地情報や、競合となる中古タワマンの最新流通状況も含め、あなたの不動産投資・購入戦略を最高の形でサポートいたします。お困りの際にはぜひ弊社へお気軽にご相談ください！物件探しのお手伝いをさせていただけますと幸いです。

株式会社 ロイヤルホーム

五反田・目黒・大崎・戸越エリアの不動産のことなら、お気軽にご相談ください。

TEL:03-3495-2701