はじめに：「実家の相続」を取り巻く法律が大きく変わりました

「いつか手をつければいいや…」と、実家や所有不動産の相続手続きを先送りにしていませんか？

近年、日本の不動産や相続に関する法律は歴史的な大きな転換期を迎えています。2024年4月からの「相続登記の義務化」をはじめ、空き家に関する税制の厳格化（特定空き家・管理不全空き家の特例除外）など、不動産を所有・相続する方々への法的ルールが格段に厳しくなりました。

かつてのように「そのまま放置しておく」という選択肢は、今や過料（ペナルティ）や固定資産税の急増といった直接的な経済的デメリットへ直結します。

本稿では、2024年から2026年にかけて押さえておくべき法律のポイントを整理し、放置するリスクから具体的な売却・活用に向けた実行ステップまでをプロの視点から分かりやすく解説します！

1. 【2024年〜2026年】必ず押さえるべき「4つの主要法改正」

まずは、近年順次施行されている相続・不動産関連の重要法改正を一覧表でおさらいしておきましょう。

① 相続登記の義務化（2024年4月1日施行）

不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に相続登記（名義変更）を行うことが法律で義務付けられました。

• 過料リスク：正当な理由がなく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となります。

• 過去の相続もすべて対象：施行日（2024年4月1日）より前に発生していた過去の相続も義務化の対象です。猶予期間として2027年3月31日までの申請が求められます。

• 「相続人申告登記」の新設：遺産分割協議が長引きそうな場合、自分が相続人である旨を法務局へ申し出ることで、暫定的に過料（登記義務違反）を回避できる仕組みも導入されています。

② 「管理不全空き家」の新設と固定資産税の増税

従来の「特定空き家（倒壊の危険がある状態）」の手前となる段階として、新しく「管理不全空き家」が設定されました。

屋根や外壁の傷み、草木の繁茂などを放置し、自治体から改善勧告を受けると、土地にかかっている「住宅用地特例（固定資産税の課税標準が最大6分の1になる軽減措置）」が除外されます。その結果、土地の固定資産税負担が実質的に大幅上昇する仕組みになっています。

2. 空き家・相続不動産を「放置」する5つの致命的リスク

相続した不動産を「とりあえずそのまま」にしておくことには、法的な罰則以外にも様々なデメリットが存在します。

【放置することで生じる負の連鎖】
管理不足・未登記
  ↓
税負担の急増（住宅用地特例の除外）
  ↓
建物の老朽化・近隣トラブル（工作物責任）
  ↓
数次相続の発生（共有名義人が数十人に膨れ上がる）
  ↓
売却・活用が不可能な「塩漬け物件」に

リスク一覧と発生する問題

1. 固定資産税・都市計画税の維持コスト増

   誰も住んでいない・使っていない状態でも毎年税金は課税されます。管理不全空き家に指定されて特例が解除されれば、税負担が一気に重くなります。

2. 建物の急速な老朽化と資産価値の失墜

   換気が行われない家屋は湿気がこもり、カビやシロアリの発生が進みます。放置期間が長くなるほど改修・解体費用が膨らみます。

3. 近隣トラブルと損害賠償責任

   台風で瓦や外壁が飛散して通行人にケガをさせたり、庭木の繁茂、害虫・害獣の発生、放火の誘発など、所有者（工作物責任者）としての責任を問われるリスクがあります。

4. 権利関係の複雑化（数次相続）

   名義変更を放置している間に次の相続が発生すると、ねずみ算式に遺産分割協議に参加すべき共有者が増え、売買や活用が不可能な状態に陥ります。

5. 売却・融資手続きのストップ

   不動産の名義が亡くなった方（被相続人）のままでは、売買契約の締結や、担保に設定して融資を受けることが法律上できません。

3. 実家を相続した際の手続きと解決ステップ

「実際に相続が発生したら、何から手を付ければいいのか」を4つのステップに整理しました。

[STEP 1] 権利関係・遺産の確認（戸籍調査・登記簿確認）
    ↓
[STEP 2] 遺産分割協議書の作成 ＆ 「相続登記」の完了
    ↓
[STEP 3] 物件の現地調査 ＆ 方針決定（売却・賃貸・解体）
    ↓
[STEP 4] プロとの契約・各種特例手続きの実行

具体的対応フロー

4. 五反田・城南エリアでの賢い売却・利活用ノウハウ

五反田、目黒、品川、大崎、戸越といった城南エリアは、全国的に見ても需要が高く、資産価値を維持しやすい地域です。このエリア特性を活かした具体的な利活用ノウハウをご紹介します。

① 「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除（3,000万円特別控除）」の活用

相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たすことで、譲渡益（売却益）から最大3,000万円まで控除される特例があります。

• 適用条件の例：昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建て住宅であること、相続から売却までの間に事業や賃貸に使っていないこと、耐震リフォームを行うか解体して更地で売却することなど。

• ポイント：法改正により耐震改修・解体工事を「購入者（買主）」が行う場合でも条件付きで適用可能となり、使い勝手が向上しています。

② 戸建て賃貸・リノベーション収益化

利便性の高い城南エリアにおいては、「築年数が古くても、適切なリノベーションを施せば高い賃料設定で入居者が決まる」という特長があります。

特に一戸建て賃貸はファミリー層からのニーズが非常に高く、売却して手放すのではなく「毎月の安定した家賃収入を得る資産」として運用するアプローチも非常に有効です。

③ 借地権・底地権や複雑な権利関係の整理

品川区・目黒区などの歴史あるエリアでは、「借地権物件」や「地主様との契約内容が不明確な土地」「隣地との境界が未確定な土地」が多く存在します。

こうした物件は一般的な仲介では買い手がつかないケースもありますが、プロの不動産会社を介して地主様との交渉や確定測量を行うことで、適正価格での売却や買い取りが可能になります。

まとめ：相続・空き家のお悩みは、早めの専門家相談が成功の鍵です！

相続登記の義務化や空き家対策特措法の改正により、「不動産をなんとなく所有し続けるリスク」はかつてないほど高まっています。

しかし、適切な時期に正しく手続きを行い、城南エリアの需要に合わせた活用・売却アプローチをとれば、大切なご実家や不動産は「負担」ではなく「価値ある資産」として活かすことができます。

「自分の実家の名義はどうなっているだろう？」「登記手続きや活用法をまとめて相談したい」という方は、ぜひお気軽に地元密着の専門家へご相談ください！

【本記事の法改正・制度に関する主な出典・参照元】

• 相続登記の義務化・相続人申告登記について

  法務省：所有者不明土地の解消に向けた地域等民法・不動産登記法改正の解説

• 空き家対策特別措置法の改正（管理不全空き家・固定資産税特例の除外について）

  国土交通省：空き家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）

• 相続土地国庫帰属制度について

  法務省：相続土地国庫帰属制度について

• 空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特別控除）

  国税庁：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売却したとき

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株式会社 ロイヤルホーム

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